전세계약 전 체크리스트 총정리 +확정일자와 전입신고

전세계약을 처음 하거나, 오랜만에 하는 경우 정말 꼼꼼하게 확인해야 할 부분들이 있어요. 단 한 번의 실수가 몇 천만 원 손해로 이어질 수도 있거든요.

 

계약 전에 어떤 사항을 체크해야 안전하게 전세계약을 할 수 있을까요? 실제 사례와 경험을 바탕으로, 전세계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트를 알려드릴게요. 

 

내가 생각했을 때, 이 글은 전세를 앞둔 모든 분들께 꼭 필요한 정보라고 느껴져요. 한 번이라도 실수한 사람은 절대 다시 그러지 않거든요! 

 

 

 

 

 

 등기부등본 확인

 

 

 

전세계약의 출발점은 등기부등본이에요. 반드시 계약 전 최신 등본을 열람해야 해요. 등기부등본은 '이 집의 이력서' 같은 거예요. 이 집의 소유자가 누군지, 근저당이 얼마나 잡혀 있는지, 세금 체납 여부까지 한눈에 볼 수 있답니다. 🧾

 

만약 소유자와 계약하려는 사람이 다르거나, 이미 은행에 근저당이 꽉 잡혀 있다면? 그건 위험 신호예요. 보증금이 보호받지 못할 수도 있어요.

 

실제 사례로, 근저당이 보증금보다 많았던 전세입자가 경매로 인해 보증금을 한 푼도 돌려받지 못한 경우가 있어요. 등기부등본만 제대로 봤어도 피할 수 있었던 일이죠.

 

확인 방법은 간단해요. 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 열람할 수 있어요. 출력 날짜와 함께 계약서에 첨부하는 것이 기본이에요. 

 

 

등기부등본은 인터넷등기소 홈페이지에서 누구나 열람할 수 있어요.

반드시 최신 정보로 확인 후 계약서에 첨부하는 걸 잊지 마세요!

 

 

인터넷등기소 바로가기

 

 

 

 

 등기부등본에서 꼭 보는 항목

 

항목	설명
갑구	소유자와 소유권 변동사항 확인
을구	근저당, 압류 등 채권 관계 확인

 

 

이 항목만 잘 확인해도 80%는 안전하게 출발하는 거예요. 꼭 계약 전에 등기부등본! 

 

 

 

 

 

 

 보증금 보호 조건

 

 

보증금을 지키는 건 전세에서 가장 중요한 요소예요. 아무리 집이 좋아도, 보증금이 날아가면 아무 의미 없죠. 그래서 '대항력'과 '우선변제권'이라는 두 가지 개념이 아주 중요해요.

 

대항력은 전입신고와 점유를 기준으로 생겨요. 계약 후 이 집에 전입신고하고 실제 거주하면, 이후 집이 매각되더라도 세입자의 권리를 주장할 수 있어요. 우선변제권은 확정일자를 받은 순서대로 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리예요.

 

즉, 전입신고 + 확정일자 + 실제 거주가 이뤄져야 보증금이 안전해져요. 이 세 가지는 꼭 같이 기억해 두세요. 

 

 보증금 보호 3요소 요약

 

조건	보호 효과
전입신고	대항력 발생 (제3자에 대한 권리 보장)
확정일자	경매 시 우선변제권 확보
실제 거주	법적 보호 요건 완성

 

세입자는 법적으로 보호받을 수 있는 조건을 반드시 갖춰야 해요. 놓치면 나중에 보호받지 못해요!

 

 

 

 계약서 작성 핵심

 

 

 

전세계약서, 그냥 부동산에서 주는 서식 그대로 쓰면 될까요? 절대 그렇지 않아요! 계약서에 따라 분쟁이 생기기도 하고, 오히려 보호받지 못하는 상황이 발생할 수도 있어요.

 

계약서에는 집주소, 면적, 금액, 계약 기간, 보증금, 중도 해지 조항 등 구체적으로 작성해야 해요. 날짜와 이름, 서명까지 빠짐없이 체크해야 하고요. 임대인과 임차인의 인적사항도 주민번호까지 정확하게 입력돼야 해요.

 

꼭 확인할 항목 중 하나는 ‘특약사항’이에요. 여기에 전세금 반환 조건, 수리 책임, 수도·가스비 정산 방식 등을 미리 정리해 두면 나중에 다툼을 줄일 수 있어요. 

 

전문가들은 항상 얘기해요. “계약서는 나중을 위한 무기다.” 꼭 하나하나 항목을 확인하고, 모르는 내용은 서명 전에 물어보는 게 중요해요!

 

 

 

 

 

 집 상태와 관리비 체크

 

 

 

계약 전에 집 상태를 꼼꼼히 살펴야 해요. 도배나 장판 상태뿐 아니라 수도, 전기, 보일러 작동 여부까지 체크해 봐야 해요. 직접 작동시켜 보는 게 좋아요. 특히 곰팡이 흔적, 결로, 배수 문제는 꼭 확인해야 해요. 🔦

 

화장실에서 물을 내려보거나, 세탁기 배수구에 물을 부어보면 막힘 여부를 알 수 있어요. 실사용자의 입장에서 경험하는 게 핵심이에요.

 

또 하나 놓치기 쉬운 건 ‘관리비’예요. 최근엔 전세보다 관리비가 더 부담되는 경우도 있어요. 승강기 수선, 경비 인건비, 청소비 등 세대별로 차지하는 비중이 달라요. 과거 관리비 고지서를 요청해 보는 것도 좋아요.

 

주차 가능 여부, 층간 소음, 옆집 상태도 체크해 보세요. 한 번 들어가면 최소 2년은 살아야 하잖아요. 작은 불편도 오래 살다 보면 큰 스트레스로 바뀌어요. 

 

 

 

 

 주변 환경 조사

 

 

 

아무리 집이 좋아도, 동네 분위기가 불안하면 후회할 수 있어요. 주변에 어떤 이웃이 사는지, 야간에 위험한 골목은 없는지 걸어서 돌아보는 게 좋아요. 특히 여성 단독 세입자라면 꼭 확인해야 할 부분이에요.

 

학교, 병원, 마트, 대중교통 접근성도 같이 체크해 보세요. 실생활에 중요한 요소예요. 등하굣길이 위험하지 않은지, 유흥시설이 밀집돼 있진 않은지도요.

 

지역 커뮤니티나 카페에서 그 아파트나 오피스텔에 대한 리뷰를 검색해보는 것도 유용해요. 예상치 못한 문제들이 발견되기도 하니까요. 

 

 

지금 이사 가려는 곳, 진짜 안전하고 편리한지 직접 걸어보며 체감해 보세요. 지도만 보지 말고 발로 느끼는 게 가장 정확해요!

 

 

 

 

 확정일자와 전입신고

 

 

 

계약이 끝났다면 바로 해야 할 두 가지, 전입신고와 확정일자예요. 이걸 해야 보증금이 법적으로 보호돼요. 

 

전입신고는 주민센터에서 주소를 등록하는 절차예요. 확정일자는 계약서를 지참해 도장을 받아오는 건데, 이 날짜가 있어야 경매나 청산 시 보증금을 돌려받을 수 있는 우선순위를 얻어요.

 

요즘은 정부24에서 온라인으로도 확정일자를 신청할 수 있어요. 간편하니 놓치지 말고 꼭 챙기세요. 특히 같은 날 둘 다 완료해야 효과가 있어요!

 

확정일자와 전입신고가 제대로 돼 있어야 대항력과 우선변제권이 생긴다는 점, 다시 한 번 강조해요! 

 

 

 

전입신고와 확정일자는 모두 정부24 홈페이지에서 온라인으로 간편하게 신청할 수 있어요.

둘 다 꼭 같은 날 처리하는 게 핵심이에요!

 

 

정부24 홈페이지 바로가기

 

 

 

 FAQ

 

 

 

 

Q1. 계약 전 등기부등본은 언제 받아야 하나요?

 

A1. 계약 직전 당일 또는 하루 전 날짜로 열람해야 최신 정보예요.

 

Q2. 확정일자만 받고 전입신고는 안 해도 되나요?

 

A2. 둘 다 해야 보증금 보호가 가능해요. 하나만 하면 불완전해요.

 

Q3. 특약사항은 꼭 있어야 하나요?

 

A3. 분쟁 방지를 위해 추가하는 게 좋아요. 수리 책임, 보일러 점검 등 기재해 두면 좋아요.

 

Q4. 관리비는 계약 전에 알 수 있나요?

 

A4. 요청하면 과거 고지서를 보여주는 집도 많아요. 반드시 확인하세요.

 

 

 

 

 

 

 

 

Q5. 집주인이 외국에 거주 중인데 계약해도 될까요?

 

A5. 위임장과 인감증명서가 있으면 가능해요. 확인 후 진행하세요.

 

Q6. 전세계약도 부동산을 꼭 끼고 해야 하나요?

 

A6. 아니요, 직접도 가능하지만 중개사 책임이 없으니 조심해야 해요.

 

Q7. 전세보증보험은 꼭 들어야 하나요?

 

A7. 안전을 위해 가입을 권장해요. 특히 다가구, 고령 임대인의 경우 필수에 가까워요.

 

Q8. 주인과 공동명의라면 누구랑 계약하나요?

 

A8. 공동명의자는 모두 계약에 동의해야 해요. 각자의 서명 또는 위임 필수예요.

 

 

 

 

 

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