2020년 7월 개정된 주택임대차보호법의 핵심 중 하나인 '계약갱신청구권'은 임차인에게 기존 계약을 한 번 더 연장할 수 있는 강력한 권리를 부여했어요. 쉽게 말해, 마음대로 쫓겨나지 않도록 임차인을 보호해주는 장치예요.
하지만 갱신을 요구할 수 있는 시기, 방법, 임대인이 거절할 수 있는 예외 사유, 그리고 계약을 갱신한 뒤 중간에 해지할 수 있는지 여부는 많은 분들이 헷갈려하시더라고요.
그래서 오늘은 ‘임대차계약갱신청구권’의 기본 개념부터, 계약 갱신 후 해지 방법까지 한 번에 정리해드릴게요! 법적으로도 보호받고, 손해 없이 안전하게 임대차 관계를 유지하는 데 꼭 필요한 정보들이에요
계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 임차인이 기존 임대차 계약을 한 차례 연장할 수 있도록 보장해주는 법적 권리예요. 2020년 7월 31일부터 개정된 주택임대차보호법에 따라 도입되었어요.
기존에는 계약이 끝나면 임대인이 연장을 원하지 않을 경우, 임차인은 집을 비워야 했죠. 그런데 이제는 임차인이 원하면 한 번은 반드시 계약을 갱신할 수 있게 보호받는 거예요.
이 제도는 전세난과 잦은 이사로 인한 임차인의 고충을 줄이기 위해 도입됐어요. 특히 전세가격이 급등하는 시기에 갑작스러운 이사 부담을 덜 수 있는 보호장치로 작용해요.
갱신요구권을 행사하면 기존 계약 기간(보통 2년)에 추가로 2년 더 연장할 수 있어요. 즉, 최대 4년간 같은 집에 거주할 수 있는 셈이에요. 단, 단 한 번만 행사 가능하다는 점이 중요해요.
법적으로는 ‘정당한 사유가 없다면’ 임대인은 이를 거부할 수 없어요. 임차인이 제때 갱신을 요청하면, 임대인은 그 요구를 반드시 받아줘야 해요. 물론 예외 조건도 있으니 뒤에서 설명할게요.
계약갱신청구권은 2년 단위의 임대차계약에서, 임차인의 거주 안정성을 보장하는 매우 중요한 장치예요. 특히 갑작스럽게 이사비용이 부담되거나 아이 교육 문제 등으로 이사를 미루고 싶은 경우 매우 유용해요.
갱신 시 임대료 인상도 제한돼요. 최대 5%까지만 인상이 가능하고, 이 비율은 각 지방자치단체가 조례로 따로 정할 수도 있어요. 임차인의 입장에서 큰 부담을 막아주는 장치라고 할 수 있어요.
이 제도가 적용되려면 몇 가지 요건이 있어요. 본인 거주용 주택이어야 하고, 주택임대차보호법의 보호를 받는 대상이어야 해요. 오피스텔이나 상가 등은 해당되지 않아요.
갱신청구권은 자동 갱신이 아니에요. 임차인이 직접 의사를 표시해야만 발동돼요. 묵시적 갱신과는 다르기 때문에, 계약이 끝나기 전에 갱신의사를 서면 혹은 문자로라도 전달하는 게 안전해요.
👤 누가 청구할 수 있나?
계약갱신청구권은 모든 임차인이 사용할 수 있는 건 아니에요. 법에서 정한 몇 가지 조건을 충족해야지만 해당 권리를 행사할 수 있어요. 쉽게 말해, 자격이 있는 사람만 쓸 수 있다는 거죠.
첫째, 반드시 주택임대차보호법상 ‘주택’에 해당하는 부동산이어야 해요. 일반적인 아파트, 빌라, 단독주택은 물론이고, 준주택(도시형 생활주택, 다가구주택 등)도 포함돼요.
둘째, 계약의 임차인이 자연인(개인)이어야 해요. 법인 명의로 임대차계약을 맺은 경우에는 갱신청구권을 사용할 수 없어요. 사업자등록이 되어 있어도 개인 명의라면 괜찮아요.
셋째, 본인이 실제로 거주 중인 주택이어야 해요. 단순히 전세를 얻어두기만 하고 다른 곳에 사는 경우라면, 실제 거주 요건을 충족하지 못해서 갱신청구권이 제한될 수 있어요.
넷째, 최초 계약일로부터 2년이 지나지 않아야 해요. 이 권리는 기존 임대차 계약 만료일로부터 6개월 전~2개월 전 사이에만 행사할 수 있기 때문에 시기를 놓치면 권리를 잃어요.
다섯째, 이미 한 번 계약갱신청구권을 사용한 임차인은 재사용이 불가해요. 이 제도는 동일한 임대차관계에서 단 1회만 사용할 수 있어요. 반복 사용은 법에서 금지하고 있어요.
여섯째, 계약 중 임대인의 사기, 강박, 허위 정보 제공 등 특별한 사유가 없는 정상적 계약이어야 해요. 불법적인 계약이거나 허위 전세계약 등에서는 보호를 받을 수 없어요.
또 하나 중요한 포인트는 전입신고와 확정일자를 갖춘 상태여야 한다는 거예요. 이는 대항력과 우선순위를 위해서도 필수지만, 계약갱신청구권 행사 시에도 기본 요건으로 작용해요.
임차인이 위 조건을 모두 만족하면, 계약 종료 전 6개월~2개월 사이에 ‘계약 갱신하겠습니다’는 의사를 표시하면 돼요. 이 의사는 문자, 이메일, 등기우편 등 다양한 방식으로도 인정돼요.
언제, 어떻게 행사하나?
계약갱신청구권은 아무 때나 쓸 수 있는 권리가 아니에요. 반드시 정해진 행사 시기 안에 임차인이 직접 의사를 표시해야 해요. 이 타이밍을 놓치면, 아무리 조건을 갖추고 있어도 권리를 잃게 돼요.
행사 가능 시기는 임대차 계약 만료일 기준 6개월 전부터 2개월 전까지예요. 이 기간 내에 임차인이 갱신의사를 밝혀야 하며, 2개월이 지나면 묵시적 갱신이 되어버릴 수도 있어요.
예를 들어 계약 종료일이 2025년 12월 1일이라면, 2025년 6월 1일부터 10월 1일 사이에 갱신청구권을 행사해야 해요. 이 시기를 벗어나면 법적으로 보호받기 어려워요.
갱신 의사 표현은 구두보다는 서면, 문자, 이메일, 등기우편처럼 나중에 증거로 남길 수 있는 방식이 가장 안전해요. 나중에 임대인과 다툼이 생겼을 때, 증거 자료가 없으면 불리해질 수 있어요.
내용은 간단해도 돼요. “계약 만료일이 도래함에 따라 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 연장하고자 합니다.” 정도로 작성하면 충분해요. 날짜와 수신자 명시는 꼭 포함하는 게 좋아요.
임대인이 연락을 피하거나 거부 의사를 보이더라도, 법적 요건만 갖추면 효력이 발생해요. 이 권리는 임차인이 행사하면 자동으로 발생하고, 임대인의 동의 여부는 필수가 아니에요.
단, 임차인이 계약 종료일까지 계속 거주 중이어야 하고, 전입신고도 유지돼야 해요. 계약종료 전 퇴거하거나 주소를 이전하면 갱신청구권을 포기한 것으로 간주될 수 있어요.
간혹 “계약 끝나고 며칠 후 말했는데도 안 받아주더라”고 하는 경우가 있어요. 그건 법적으로 이미 기간을 놓친 거라 임대인의 자율에 따라야 하는 상태예요. 법적 강제력이 없어요.
임대인이 응답을 하지 않아도, 기간 내에 내용증명 등을 보냈다면 계약은 자동으로 갱신돼요. 계약 내용은 기존과 동일하고, 임대료는 5% 이내에서만 인상이 가능해요.
거절 가능한 경우는?
임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 임대인은 기본적으로 수용해야 해요. 하지만 예외적으로 임대인이 법에서 정한 정당한 사유가 있다면 거절이 가능해요. 여기서 말하는 ‘정당한 사유’는 아주 명확히 정해져 있어요.
1. 임대인 또는 직계존비속이 직접 거주할 예정인 경우
가장 많이 적용되는 사유예요. 임대인이 본인이나 자녀, 부모가 실제로 거주할 계획이라는 점을 밝히면 거절할 수 있어요. 단순 명분이 아닌 실제 거주 목적이어야 하며, 허위일 경우 처벌 대상이에요.
2. 임차인이 계약상 의무를 위반했을 경우
월세를 연체했거나, 주택을 훼손했거나, 무단 전대(다른 사람에게 재임대)를 한 경우 등 임차인의 귀책사유가 있을 때는 임대인이 갱신을 거절할 수 있어요.
3. 철거 또는 재건축 계획이 있는 경우
건물이 노후되어 철거하거나 대수선을 해야 하는 경우에도 갱신을 거절할 수 있어요. 단, 허가서, 계획서 등 관련 자료가 명확하게 준비되어 있어야 정당한 사유로 인정돼요.
4. 법령에 따라 계약을 갱신할 수 없는 경우
예를 들어 공공임대주택 등 특정 법률에 따라 계약 갱신이 제한되는 경우가 있어요. 이런 특수 목적 주택은 일반 임대차보호법과 다르게 적용돼요.
5. 주택이 경매나 공매로 낙찰된 경우
새로운 소유자가 실거주를 원하는 경우에는 계약 연장이 어려울 수 있어요. 다만 낙찰자도 기존 임차인에 대한 대항력을 인정받을 수 있으므로 상황에 따라 달라져요.
가장 중요한 건, 임대인이 거절 사유를 입증할 책임이 있다는 거예요. “직접 살 거예요”라고 말만 해서는 안 되고, 전입신고, 이사 일정, 실제 거주 여부가 확인돼야 효력이 있어요.
만약 임대인이 허위로 거절한 뒤 본인이 거주하지 않고 제3자에게 임대했다면, 임차인은 손해배상 청구를 할 수 있어요. 실제로 소송을 통해 임차인이 배상받은 사례도 존재해요.
임차인은 거절 통보를 받았을 때 무조건 수용하지 말고, 법적 요건이 충족됐는지 검토해야 해요. 필요하다면 무료 법률상담 또는 대한법률구조공단을 통해 확인해보는 게 좋아요.
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계약 갱신 후 해지 가능할까?
임차인이 계약갱신청구권을 행사해서 계약이 연장된 후라도, 상황이 바뀌면 중간에 계약을 해지하고 싶을 수 있어요. 또는 임대인 입장에서도 사정이 생겨 집을 사용해야 할 수도 있죠. 그럼 과연 해지가 가능할까요?
임차인의 경우, 계약이 갱신된 이후에는 기존 계약과 동일한 효력을 갖는 새로운 계약으로 간주돼요. 따라서 일반적인 임대차계약 해지 규정을 따라야 해요.
즉, 임차인은 계약해지 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생해요. 갑자기 “내일 이사 갈게요”는 안 돼요. 임대인의 동의 없이 일방적으로 나가면 계약위반이 돼서 보증금 분쟁이 생길 수 있어요.
하지만 임대인이 동의한다면 중간 해지도 가능해요. 계약 당사자 간 합의가 있다면 언제든지 조기 종료할 수 있으니, 이 경우는 양측 간 협의로 조율해도 괜찮아요.
임대인의 경우, 계약갱신청구권으로 연장된 계약은 원칙적으로 중도해지가 불가능해요. 임차인이 계약상 의무를 위반했거나, 법에서 정한 특별한 사유가 있는 경우에만 해지가 가능해요.
예외적으로 임차인이 장기간 월세를 연체하거나, 주택을 훼손하거나, 무단 전대를 한 경우라면 계약 해지 사유가 될 수 있어요. 이 경우엔 임대인이 계약 해지를 통지할 수 있어요.
주의할 점은, 임차인이 나가겠다고 구두로 말했더라도 서면 합의가 없으면 계약은 유효하다는 거예요. 반드시 문자, 이메일, 내용증명 등으로 남겨야 해요. 그렇지 않으면 나중에 책임 공방이 생길 수 있어요.
또한 계약 갱신 시점에 임대료 인상 등 조건이 바뀌었다면, 그에 대한 합의도 서면으로 남겨두는 게 좋아요. 조건 변경이 있었다면 기존 계약과 다른 계약으로 간주돼 분쟁 소지가 줄어들어요.
결론적으로, 계약갱신 후라도 임차인은 해지 가능하지만, 임대인은 원칙적으로 계약기간 동안 해지할 수 없어요. 다만, 쌍방 합의는 언제나 가능하니 협의가 중요해요.
임대인·임차인 유의사항
계약갱신청구권은 임차인을 보호하기 위해 만들어졌지만, 임대인과 임차인 모두가 법과 절차를 잘 이해하고 있어야 분쟁을 예방할 수 있어요. 실수 한 번으로 수천만 원 손해를 볼 수도 있거든요.
임차인은 갱신청구권 행사를 꼭 기한 내에 서면으로 해야 해요. 전화 통화나 구두 약속만 믿었다가 인정받지 못하는 경우가 정말 많아요. 문자나 등기우편, 이메일 기록을 꼭 남겨두세요.
또한 계약 갱신 시 임대인이 보증금 또는 월세 인상을 요구할 수 있기 때문에, 인상률이 5% 이내인지 확인하고, 계약서에 구체적으로 명시해두는 것이 안전해요.
임대인은 “직접 거주”를 이유로 갱신을 거절하려면 실제 거주 증빙 자료를 준비해야 해요. 전입신고, 수도 전기 사용내역, 이사 일정 등이 필요하고, 거주하지 않으면 손해배상 청구 대상이 될 수 있어요.
계약 기간 중 임차인이 이사를 가고 싶어할 때는 무조건 거절하기보다는 사정을 듣고 합의 해지서 작성을 통해 원만하게 정리하는 게 좋아요. 보증금 반환 시점도 함께 정해두면 분쟁 예방에 좋아요.
임대차 계약을 갱신한 뒤엔 새로운 계약이 시작된 것과 같기 때문에, 보증금 반환 시점이나 인상된 임대료 등에 대해서도 정확히 계약서에 명시해두는 게 좋아요.
부동산 중개사를 통해 계약을 갱신할 경우에도 중개보수는 별도로 발생하지 않아요. 단, 계약서 작성 등 수수료를 요구할 수도 있으니 사전에 비용 여부를 확인하는 게 좋아요.
또한 전입신고와 확정일자는 꼭 유지해야 해요. 갱신계약이라도 이 두 가지가 없으면 전세보증금 반환에 불이익이 생길 수 있어요. 보증보험 가입 시에도 필수 조건이에요.
임대차계약은 단순한 서류가 아니라 권리 보호의 시작이에요. 계약서를 꼼꼼히 확인하고, 주요 조건은 문자나 이메일로 서로 확인하는 습관을 들이면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있어요.
FAQ
Q1. 계약갱신청구권은 몇 번까지 쓸 수 있나요?
A1. 한 번의 계약에 대해 단 1회만 사용할 수 있어요. 이후 계약은 일반 계약으로 간주되며, 다시는 동일한 권리를 행사할 수 없어요.
Q2. 계약이 묵시적으로 갱신됐는데 갱신청구권을 행사할 수 있나요?
A2. 묵시적 갱신이 되었다면 갱신청구권 행사 시기를 놓친 것으로 간주돼요. 명시적으로 권리를 행사하지 않았다면 다시 쓸 수 없어요.
Q3. 임대인이 문자로 “거절합니다”라고만 보냈는데 유효한가요?
A3. 거절 사유가 법적으로 정당한 경우에만 유효해요. 단순 거절이나 이유 없는 거절은 인정되지 않아요. 법적 요건 충족 여부가 중요해요.
Q4. 임차인이 갱신 의사를 밝혔는데 임대인이 응답하지 않으면?
A4. 임대인의 동의 없이도, 임차인이 요건을 갖춰 갱신 의사를 통지했다면 자동으로 계약은 연장돼요.
Q5. 전세계약인데 월세로 전환하면서 갱신할 수 있나요?
A5. 가능은 하지만, 갱신청구권은 기존 조건 유지가 원칙이에요. 임차인이 원하지 않는 조건 변경은 갱신 거절로 간주될 수 있어요.
Q6. 보증금 5% 이상 인상을 요구받았어요. 정당한가요?
A6. 아닙니다. 계약갱신청구권 행사 시 보증금이나 월세는 최대 5%까지만 인상 가능해요. 초과 인상은 법 위반이에요.
Q7. 임대인이 ‘실거주’ 이유로 거절했는데 실제로 안 살면?
A7. 허위 거절로 판단되면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있어요. 실제로 법원에서 인정된 사례도 많아요.
Q8. 계약 갱신 후 바로 이사 가고 싶어요. 위약금 있나요?
A8. 중도 해지 시 3개월 전 통보가 원칙이며, 임대인과 합의 없이 즉시 퇴거하면 위약금이나 보증금 차감 가능성이 있어요.
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